De vastgoedmarkt in 2024 heeft een correctiefase doorgemaakt na twee jaren van prijs- en verkoopvolume druk. De transacties zijn gedaald, de rentevoeten hebben het koopkracht van huishoudens onder druk gezet, en nieuwe fiscale regels hebben de strategie van veel investeerders veranderd. Het begrijpen van deze vastgoedtrends stelt ons in staat om de huidige markt beter te lezen en de komende maanden te anticiperen.
Fiscale regels voor LMNP in 2024: wat verandert bij de verkoop van een gemeubileerde woning
Heeft u al gehoord van de LMNP-status (niet-professionele verhuurder van gemeubileerde woningen)? Dit regime stelde investeerders in staat om afschrijvingen op hun eigendom af te trekken, waardoor de belasting tijdens de verhuurfase werd verlaagd. Het mechanisme was eenvoudig: elk jaar werd een deel van de waarde van de woning “boekhoudkundig gewist”.
Lees ook : Tips en trucs om uw persoonlijke financiën dagelijks beter te beheren
Het probleem doet zich voor bij de verkoop. Tot voor kort werden deze afschrijvingen niet meegenomen in de berekening van de meerwaarde. Een investeerder kon dus tien jaar afschrijven en vervolgens verkopen zonder dat dit zijn belastingfactuur verzwaring.
De begrotingswet voor 2025 (de zogenaamde “wet Le Meur”) heeft deze regel gewijzigd via artikel 84, dat betrekking heeft op artikel 150 VB III van de Algemene belastingwet. Voor elke overdracht die plaatsvond sinds 15 februari 2025, worden de vastgoedafschrijvingen weer opgenomen in de belastbare basis van de meerwaarde. Concreet zal een sterk afgeschreven eigendom zijn belastbare meerwaarde aanzienlijk zien stijgen bij de verkoop. Alleen het meubilair blijft uitgesloten van deze herintegratie.
Aanvullende lectuur : Hoe de beste verzekering voor uw huisdier te kiezen in 2024
Voor investeerders die de vastgoednieuws op Novalis volgen, verandert deze hervorming de berekening van de totale rendement van een gemeubileerde huurinvestering. Een aankoop in echte LMNP moet nu vanaf het begin de fiscale gevolgen van de verkoop in overweging nemen.
Transacties en vastgoedprijzen in Frankrijk: een markt in correctie
Het verkoopvolume van bestaande woningen is in 2024 gedaald, wat de neerwaartse trend van het voorgaande jaar voortzet. Deze terugval is te verklaren door de stijging van de rentevoeten en een algemene afwachtende houding, zowel van kopers als verkopers.
Waarom de prijzen zijn gedaald, maar niet overal
De prijsdaling was niet uniform. De grote steden waar de prijzen sterk waren gestegen, hebben de meest zichtbare correcties ondergaan. In landelijke of peri-urbane gebieden bleef de vraag stabieler dankzij telewerken, wat de daling heeft beperkt.
Deze geografische discrepantie is een punt om in de gaten te houden. Een aankoop in 2024 in een middelgrote stad brengt niet hetzelfde risico met zich mee als een aankoop in een Parijse markt die in correctie is.
Rentevoeten en vastgoedkrediet: de belangrijkste rem op de aankoop
De rentevoeten zijn bijna verviervoudigd in achttien maanden tussen 2022 en eind 2023. Deze snelle stijging heeft twee concrete effecten gehad:
- De vastgoedkoopkracht van huishoudens is gedaald: voor hetzelfde inkomen is de leencapaciteit met enkele tienduizenden euro’s afgenomen.
- De toekenningscriteria zijn strenger geworden. De maximale schuldenlast blijft vastgesteld op 35% van de inkomsten, en de looptijd van de lening is beperkt tot 25 jaar (27 jaar in de nieuwbouw met uitstel).
- De starters, vaak zonder aanzienlijke eigen inbreng, zijn het meest benadeeld door deze nieuwe financieringsvoorwaarden.
Eind 2024 werd een lichte terugval van de rentevoeten waargenomen, maar de kosten van krediet blijven aanzienlijk hoger dan in 2021. Deze situatie verandert de aankoopstrategie: onderhandelen over de prijs van het goed wordt rendabeler dan het zoeken naar de beste rente, omdat de onderhandelingsmarges zijn vergroot.
Wat dit betekent voor een vastgoed aankoopproject
Met verkopers die meer bereid zijn om hun prijs te verlagen en transacties die op het laagste niveau zijn, bevinden kopers met een solide eigen inbreng zich in een gunstige onderhandelingspositie. De markt is in veel steden van een verkopersmarkt naar een kopersmarkt gegaan.
Energieprestaties en DPE: een steeds strikter filter
Sinds januari 2023 kunnen woningen die als G+ zijn geclassificeerd volgens het energieprestatiecertificaat (DPE) niet meer worden aangeboden voor verhuur. Dit verbod breidt zich geleidelijk uit naar andere thermische doorlatende woningen. Zoekt u een huurwoning? De DPE is niet langer een eenvoudig administratief document, het is een criterium dat de mogelijkheid om te verhuren bepaalt.
Een woning geclassificeerd als F of G verliest huur- en vermogenswaarde als deze niet wordt gerenoveerd. Kopers nemen nu de kosten van de energie renovatie op in hun aankoopaanbieding, wat de afschrijving van deze woningen op de markt vergroot.
Voor verhuurders is de druk dubbel:
- De woning aan de normen brengen om te blijven verhuren, wat soms een zware investering met zich meebrengt.
- Een afschrijving bij de verkoop accepteren als de renovatie niet is uitgevoerd, omdat de koper deze moet financieren.
- De regelgeving anticiperen: woningen geclassificeerd als E zullen in de komende jaren ook aan de beurt komen.
Deze regelgevende druk heeft bijgedragen aan de toename van het aanbod van te verkopen goederen in 2024, met name in het oude vastgoed. Thermisch doorlatende woningen vertegenwoordigen een groeiend aandeel van de transacties, vaak met sterk gedaalde prijzen.
Vooruitzichten voor de vastgoedmarkt: verwachte stabilisatie
De signalen voor de komende maanden wijzen op een stabilisatie van de prijzen in plaats van een nieuwe scherpe daling. De lichte ontspanning van de rentevoeten, als deze zich bevestigt, zou een deel van de kopers terug naar de markt kunnen brengen.
De nieuwe markt blijft onder druk staan, met hoge bouwkosten en milieunormen (RE2020) die de verkoopprijzen beïnvloeden. Het oude vastgoed, ondanks de afschrijving gerelateerd aan de DPE, biedt kansen voor kopers die bereid zijn om renovatiewerkzaamheden uit te voeren.
De vastgoedmarkt in 2024 beloont geduldige en goed geïnformeerde kopers. De prijscorrectie, de stijging van het aanbod en de nieuwe fiscale regels creëren een omgeving waarin elke aankoop- of huurinvestering beslissing een nauwkeurige berekening verdient, inclusief de kosten van krediet, de fiscale gevolgen van de verkoop en de energieprestaties van het goed.