Il mercato immobiliare nel 2024 ha attraversato una fase di correzione dopo due anni di tensioni sui prezzi e sui volumi di vendita. Le transazioni sono diminuite, i tassi di interesse hanno pesato sul potere d’acquisto delle famiglie e nuove regole fiscali hanno cambiato la strategia di molti investitori. Comprendere queste tendenze immobiliari consente di leggere meglio il mercato attuale e di anticipare i mesi a venire.
Fiscalità del LMNP nel 2024: cosa cambia alla rivendita di un alloggio arredato
Hai già sentito parlare dello status LMNP (locatore in arredato non professionale)? Questo regime permetteva agli investitori di dedurre gli ammortamenti sul loro bene, riducendo così l’imposta durante la fase di locazione. Il meccanismo era semplice: ogni anno, una parte del valore dell’alloggio veniva “cancellata” contabilmente.
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Il problema si presenta alla rivendita. Fino a poco tempo fa, questi ammortamenti non venivano considerati nel calcolo della plusvalenza. Un investitore poteva quindi ammortizzare per dieci anni, per poi rivendere senza che ciò gravasse sulla sua fattura fiscale.
La legge di bilancio per il 2025 (nota come “legge Le Meur”) ha modificato questa regola tramite l’articolo 84, che tocca l’articolo 150 VB III del Codice generale delle imposte. Per ogni cessione avvenuta dal 15 febbraio 2025, gli ammortamenti immobiliari sono reintegrati nella base imponibile della plusvalenza. In concreto, un bene fortemente ammortizzato vedrà aumentare in modo significativo la sua plusvalenza imponibile alla rivendita. Solo il mobilio rimane escluso da questa reintegrazione.
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Per gli investitori che seguono le notizie immobiliari su Novalis, questa riforma cambia le carte in tavola sul calcolo della redditività globale di un investimento locativo arredato. Un acquisto in LMNP reale deve ora integrare la fiscalità di uscita fin dall’inizio.
Transazioni e prezzi immobiliari in Francia: un mercato in correzione
Il volume delle vendite di alloggi esistenti è diminuito nel 2024, prolungando la tendenza al ribasso iniziata l’anno precedente. Questo ritiro è spiegato dall’aumento dei tassi di interesse e da un’attesa generalizzata, sia da parte degli acquirenti che dei venditori.
Perché i prezzi sono diminuiti, ma non ovunque
Il calo dei prezzi non è stato uniforme. Le grandi metropoli dove i prezzi erano aumentati notevolmente hanno subito le correzioni più visibili. In zona rurale o periurbana, la domanda è rimasta più stabile grazie al telelavoro, il che ha limitato il calo.
Questo scostamento geografico è un punto da monitorare. Un acquisto nel 2024 in una città media non comporta lo stesso rischio di un acquisto in un mercato parigino in fase di correzione.
Tassi d’interesse e credito immobiliare: il principale freno all’acquisto
I tassi d’interesse sono quasi quadruplicati in diciotto mesi tra il 2022 e la fine del 2023. Questo aumento rapido ha avuto due effetti concreti:
- Il potere d’acquisto immobiliare delle famiglie è diminuito: per un reddito equivalente, la capacità di indebitamento è diminuita di diverse decine di migliaia di euro.
- I criteri di concessione si sono inaspriti. Il tasso di indebitamento massimo rimane fissato al 35% dei redditi, e la durata del prestito è limitata a 25 anni (27 anni nel nuovo con differimento).
- I primi acquirenti, spesso senza un contributo significativo, sono stati i più penalizzati da queste nuove condizioni di finanziamento.
Alla fine del 2024, è stato osservato un leggero riflusso dei tassi, ma il costo del credito rimane nettamente superiore a quello del 2021. Questa situazione modifica la strategia di acquisto: negoziare il prezzo del bene diventa più redditizio che cercare il miglior tasso, poiché i margini di negoziazione si sono ampliati.
Cosa significa per un progetto di acquisto immobiliare
Con venditori più disposti a ridurre il loro prezzo e volumi di transazioni ai minimi storici, gli acquirenti con un contributo solido si trovano in una posizione di negoziazione favorevole. Il mercato è passato da un mercato di venditori a un mercato di acquirenti in molte città.
Performance energetica e DPE: un filtro sempre più vincolante
Da gennaio 2023, gli alloggi classificati G+ nella diagnosi di prestazione energetica (DPE) non possono più essere offerti in locazione. Questo divieto si estende progressivamente ad altre “passoires thermiques”. Stai cercando un bene locativo? Il DPE non è più un semplice documento amministrativo, è un criterio che determina la possibilità stessa di affittare.
Un alloggio classificato F o G perde valore locativo e patrimoniale se non viene ristrutturato. Gli acquirenti ora integrano il costo della ristrutturazione energetica nella loro offerta d’acquisto, il che accentua la decurtazione di questi beni sul mercato.
Per i proprietari locatori, la pressione è doppia:
- Mettere l’alloggio a norma per continuare a locarlo, il che rappresenta un investimento a volte oneroso.
- Accettare una decurtazione alla vendita se la ristrutturazione non viene effettuata, poiché l’acquirente dovrà finanziarla.
- Anticipare il calendario normativo: gli alloggi classificati E saranno interessati a loro volta negli anni a venire.
Questa pressione normativa ha contribuito ad aumentare l’offerta di beni in vendita nel 2024, in particolare nel parco esistente. Le “passoires thermiques” rappresentano una quota crescente delle transazioni, spesso con prezzi in netto calo.
Prospettive del mercato immobiliare: stabilizzazione attesa
I segnali per i prossimi mesi indicano una stabilizzazione dei prezzi piuttosto che una nuova caduta brusca. La leggera diminuzione dei tassi di interesse, se confermata, potrebbe riportare una parte degli acquirenti sul mercato.
Il mercato del nuovo rimane sotto pressione, con costi di costruzione elevati e norme ambientali (RE2020) che pesano sui prezzi di uscita. L’usato, nonostante la decurtazione legata al DPE, offre opportunità per gli acquirenti pronti a intraprendere lavori di ristrutturazione.
Il mercato immobiliare nel 2024 premia gli acquirenti pazienti e ben informati. La correzione dei prezzi, l’aumento dell’offerta e le nuove regole fiscali creano un ambiente in cui ogni decisione di acquisto o investimento locativo merita un calcolo preciso, integrando il costo del credito, la fiscalità di uscita e la performance energetica del bene.