Le marché immobilier en 2024 a traversé une phase de correction après deux années de tensions sur les prix et les volumes de ventes. Les transactions ont reculé, les taux de crédit ont pesé sur le pouvoir d’achat des ménages, et de nouvelles règles fiscales ont changé la stratégie de nombreux investisseurs. Comprendre ces tendances immobilières permet de mieux lire le marché actuel et d’anticiper les mois à venir.
Fiscalité du LMNP en 2024 : ce qui change à la revente d’un logement meublé
Vous avez déjà entendu parler du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) ? Ce régime permettait aux investisseurs de déduire des amortissements sur leur bien, réduisant ainsi l’impôt pendant la phase de location. Le mécanisme était simple : chaque année, une partie de la valeur du logement était « effacée » comptablement.
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Le problème surgit à la revente. Jusqu’à récemment, ces amortissements n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value. Un investisseur pouvait donc amortir pendant dix ans, puis revendre sans que cela alourdisse sa facture fiscale.
La loi de finances pour 2025 (dite « loi Le Meur ») a modifié cette règle via l’article 84, qui touche l’article 150 VB III du Code général des impôts. Pour toute cession intervenue depuis le 15 février 2025, les amortissements immobiliers sont réintégrés dans la base taxable de la plus-value. Concrètement, un bien fortement amorti verra sa plus-value imposable augmenter de façon significative à la revente. Seul le mobilier reste exclu de cette réintégration.
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Pour les investisseurs qui suivent les actualités immobilières sur Novalis, cette réforme change la donne sur le calcul de rentabilité globale d’un investissement locatif meublé. Un achat en LMNP réel doit désormais intégrer la fiscalité de sortie dès le départ.
Transactions et prix immobiliers en France : un marché en correction
Le volume de ventes de logements anciens a reculé en 2024, prolongeant la tendance baissière amorcée l’année précédente. Ce repli s’explique par la hausse des taux de crédit et un attentisme généralisé, tant du côté des acheteurs que des vendeurs.
Pourquoi les prix ont baissé, mais pas partout
La baisse des prix n’a pas été uniforme. Les grandes métropoles où les prix avaient fortement grimpé ont connu les corrections les plus visibles. En zone rurale ou périurbaine, la demande est restée plus stable grâce au télétravail, ce qui a limité la baisse.
Ce décalage géographique est un point à surveiller. Un achat en 2024 dans une ville moyenne ne porte pas le même risque qu’un achat dans un marché parisien en phase de correction.
Taux d’intérêt et crédit immobilier : le frein principal à l’achat
Les taux d’intérêt ont presque quadruplé en dix-huit mois entre 2022 et la fin 2023. Cette hausse rapide a eu deux effets concrets :
- Le pouvoir d’achat immobilier des ménages a baissé : pour un même revenu, la capacité d’emprunt a diminué de plusieurs dizaines de milliers d’euros.
- Les critères d’octroi se sont resserrés. Le taux d’endettement maximal reste fixé à 35 % des revenus, et la durée de prêt est plafonnée à 25 ans (27 ans dans le neuf avec différé).
- Les primo-accédants, souvent sans apport conséquent, ont été les plus pénalisés par ces nouvelles conditions de financement.
Fin 2024, un léger reflux des taux a été observé, mais le coût du crédit reste nettement supérieur à ce qu’il était en 2021. Cette situation modifie la stratégie d’achat : négocier le prix du bien devient plus rentable que chercher le meilleur taux, car les marges de négociation se sont élargies.
Ce que cela signifie pour un projet d’achat immobilier
Avec des vendeurs plus disposés à baisser leur prix et des volumes de transactions au plus bas, les acheteurs disposant d’un apport solide se trouvent dans une position de négociation favorable. Le marché est passé d’un marché de vendeurs à un marché d’acheteurs dans de nombreuses villes.
Performance énergétique et DPE : un filtre de plus en plus contraignant
Depuis janvier 2023, les logements classés G+ au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus être proposés à la location. Cette interdiction s’étend progressivement aux autres passoires thermiques. Vous cherchez un bien locatif ? Le DPE n’est plus un simple document administratif, c’est un critère qui détermine la possibilité même de louer.
Un logement classé F ou G perd de la valeur locative et patrimoniale s’il n’est pas rénové. Les acquéreurs intègrent désormais le coût de la rénovation énergétique dans leur offre d’achat, ce qui accentue la décote de ces biens sur le marché.
Pour les propriétaires bailleurs, la contrainte est double :
- Mettre le logement aux normes pour continuer au louer, ce qui représente un investissement parfois lourd.
- Accepter une décote à la vente si la rénovation n’est pas réalisée, car l’acheteur devra la financer.
- Anticiper le calendrier réglementaire : les logements classés E seront concernés à leur tour dans les années à venir.
Cette pression réglementaire a contribué à augmenter l’offre de biens à vendre en 2024, notamment dans le parc ancien. Les passoires thermiques représentent une part croissante des transactions, souvent avec des prix en net recul.
Perspectives du marché immobilier : stabilisation attendue
Les signaux pour les prochains mois pointent vers une stabilisation des prix plutôt qu’une nouvelle chute brutale. La légère détente des taux de crédit, si elle se confirme, pourrait ramener une partie des acheteurs sur le marché.
Le marché du neuf reste sous pression, avec des coûts de construction élevés et des normes environnementales (RE2020) qui pèsent sur les prix de sortie. L’ancien, malgré la décote liée au DPE, offre des opportunités pour les acheteurs prêts à engager des travaux de rénovation.
Le marché immobilier en 2024 récompense les acheteurs patients et bien informés. La correction des prix, la hausse de l’offre et les nouvelles règles fiscales créent un environnement où chaque décision d’achat ou d’investissement locatif mérite un calcul précis, intégrant le coût du crédit, la fiscalité de sortie et la performance énergétique du bien.