El mercado inmobiliario en 2024 ha atravesado una fase de corrección tras dos años de tensiones en los precios y los volúmenes de ventas. Las transacciones han disminuido, los tipos de interés han afectado el poder adquisitivo de los hogares, y nuevas reglas fiscales han cambiado la estrategia de muchos inversores. Comprender estas tendencias inmobiliarias permite leer mejor el mercado actual y anticipar los meses venideros.
Fiscalidad del LMNP en 2024: lo que cambia en la reventa de un alojamiento amueblado
¿Ya has oído hablar del estatus LMNP (arrendador en amueblado no profesional)? Este régimen permitía a los inversores deducir amortizaciones sobre su propiedad, reduciendo así el impuesto durante la fase de alquiler. El mecanismo era simple: cada año, una parte del valor de la vivienda se “eliminaba” contablemente.
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El problema surge en la reventa. Hasta hace poco, estas amortizaciones no se tenían en cuenta en el cálculo de la plusvalía. Un inversor podía, por lo tanto, amortizar durante diez años y luego revender sin que esto aumentara su factura fiscal.
La ley de finanzas para 2025 (denominada “ley Le Meur”) ha modificado esta regla a través del artículo 84, que afecta al artículo 150 VB III del Código general de impuestos. Para cualquier cesión ocurrida desde el 15 de febrero de 2025, las amortizaciones inmobiliarias se reintegran en la base imponible de la plusvalía. Concretamente, un bien fuertemente amortizado verá aumentar de manera significativa su plusvalía imponible en la reventa. Solo el mobiliario queda excluido de esta reintegración.
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Para los inversores que siguen las noticias inmobiliarias en Novalis, esta reforma cambia las reglas del juego en el cálculo de la rentabilidad global de una inversión locativa amueblada. Una compra en LMNP real debe ahora integrar la fiscalidad de salida desde el principio.
Transacciones y precios inmobiliarios en Francia: un mercado en corrección
El volumen de ventas de viviendas antiguas ha disminuido en 2024, prolongando la tendencia a la baja iniciada el año anterior. Esta caída se explica por el aumento de los tipos de interés y un estado de espera generalizado, tanto por parte de los compradores como de los vendedores.
Por qué han bajado los precios, pero no en todas partes
La caída de los precios no ha sido uniforme. Las grandes metrópolis donde los precios habían subido fuertemente han experimentado las correcciones más visibles. En zonas rurales o periurbanas, la demanda se ha mantenido más estable gracias al teletrabajo, lo que ha limitado la caída.
Este desajuste geográfico es un punto a tener en cuenta. Una compra en 2024 en una ciudad media no conlleva el mismo riesgo que una compra en un mercado parisino en fase de corrección.
Tipos de interés y crédito inmobiliario: el principal freno a la compra
Los tipos de interés casi se han cuadruplicado en dieciocho meses entre 2022 y finales de 2023. Este aumento rápido ha tenido dos efectos concretos:
- El poder adquisitivo inmobiliario de los hogares ha disminuido: para un mismo ingreso, la capacidad de endeudamiento ha disminuido en varias decenas de miles de euros.
- Los criterios de concesión se han endurecido. El tipo de endeudamiento máximo se mantiene en el 35 % de los ingresos, y la duración del préstamo está limitada a 25 años (27 años en el nuevo con carencia).
- Los compradores primerizos, a menudo sin un aporte significativo, han sido los más penalizados por estas nuevas condiciones de financiación.
A finales de 2024, se ha observado un ligero retroceso de los tipos, pero el coste del crédito sigue siendo notablemente superior al de 2021. Esta situación modifica la estrategia de compra: negociar el precio del bien se vuelve más rentable que buscar la mejor tasa, ya que los márgenes de negociación se han ampliado.
Lo que esto significa para un proyecto de compra inmobiliaria
Con vendedores más dispuestos a bajar su precio y volúmenes de transacciones en mínimos, los compradores con un aporte sólido se encuentran en una posición de negociación favorable. El mercado ha pasado de ser un mercado de vendedores a un mercado de compradores en muchas ciudades.
Rendimiento energético y DPE: un filtro cada vez más restrictivo
Desde enero de 2023, las viviendas clasificadas como G+ en el diagnóstico de rendimiento energético (DPE) ya no pueden ser ofrecidas en alquiler. Esta prohibición se está extendiendo progresivamente a otras viviendas térmicamente ineficientes. ¿Buscas una propiedad de alquiler? El DPE ya no es un simple documento administrativo, es un criterio que determina la posibilidad misma de alquilar.
Una vivienda clasificada como F o G pierde valor locativo y patrimonial si no se renueva. Los compradores ahora integran el coste de la renovación energética en su oferta de compra, lo que acentúa la depreciación de estos bienes en el mercado.
Para los propietarios arrendadores, la presión es doble:
- Poner la vivienda en conformidad para seguir alquilando, lo que representa una inversión a veces considerable.
- Aceptar una depreciación en la venta si la renovación no se realiza, ya que el comprador tendrá que financiarla.
- Anticipar el calendario regulatorio: las viviendas clasificadas como E también estarán afectadas en los próximos años.
Esta presión regulatoria ha contribuido a aumentar la oferta de bienes en venta en 2024, especialmente en el parque antiguo. Las viviendas térmicamente ineficientes representan una parte creciente de las transacciones, a menudo con precios en notable descenso.
Perspectivas del mercado inmobiliario: estabilización esperada
Las señales para los próximos meses apuntan hacia una estabilización de los precios más que hacia una nueva caída brusca. La ligera relajación de los tipos de interés, si se confirma, podría traer de vuelta a parte de los compradores al mercado.
El mercado de lo nuevo sigue bajo presión, con altos costes de construcción y normas medioambientales (RE2020) que afectan los precios de salida. Lo antiguo, a pesar de la depreciación relacionada con el DPE, ofrece oportunidades para los compradores dispuestos a realizar trabajos de renovación.
El mercado inmobiliario en 2024 recompensa a los compradores pacientes y bien informados. La corrección de precios, el aumento de la oferta y las nuevas reglas fiscales crean un entorno donde cada decisión de compra o inversión locativa merece un cálculo preciso, integrando el coste del crédito, la fiscalidad de salida y el rendimiento energético del bien.