Der Immobilienmarkt im Jahr 2024 hat eine Korrekturphase durchlaufen, nachdem er zwei Jahre lang unter Preisspannungen und Verkaufsvolumina gelitten hat. Die Transaktionen sind zurückgegangen, die Kreditkosten haben die Kaufkraft der Haushalte belastet, und neue steuerliche Regelungen haben die Strategie vieler Investoren verändert. Diese Immobilien-Trends zu verstehen, ermöglicht es, den aktuellen Markt besser zu lesen und die kommenden Monate vorherzusehen.
Besteuerung des LMNP im Jahr 2024: Was sich beim Verkauf einer möblierten Wohnung ändert
Haben Sie schon vom Status LMNP (nicht professioneller Vermieter) gehört? Dieses Regime ermöglichte es Investoren, Abschreibungen auf ihr Eigentum abzuziehen, wodurch die Steuerlast während der Vermietungsphase gesenkt wurde. Der Mechanismus war einfach: Jedes Jahr wurde ein Teil des Wertes der Immobilie buchhalterisch “ausgelöscht”.
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Das Problem tritt beim Verkauf auf. Bis vor kurzem wurden diese Abschreibungen nicht in die Berechnung des Verkaufsgewinns einbezogen. Ein Investor konnte also zehn Jahre lang abschreiben und dann verkaufen, ohne dass dies seine Steuerrechnung belastete.
Das Finanzgesetz für 2025 (auch bekannt als “Gesetz Le Meur”) hat diese Regel durch Artikel 84 geändert, der sich auf Artikel 150 VB III des allgemeinen Steuergesetzes bezieht. Für alle Verkäufe, die seit dem 15. Februar 2025 stattgefunden haben, werden die Immobilienabschreibungen in die steuerliche Bemessungsgrundlage des Verkaufsgewinns reintegriert. Konkret wird eine stark abgeschriebene Immobilie beim Verkauf eine signifikante Erhöhung des steuerpflichtigen Verkaufsgewinns erfahren. Nur das Mobiliar bleibt von dieser Reintegrationsregelung ausgeschlossen.
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Für Investoren, die die Immobiliennachrichten auf Novalis verfolgen, verändert diese Reform die Berechnung der Gesamtrentabilität einer möblierten Mietinvestition. Ein Kauf im echten LMNP muss nun von Anfang an die Ausstiegsbesteuerung berücksichtigen.
Transaktionen und Immobilienpreise in Frankreich: Ein Markt in Korrektur
Das Verkaufsvolumen von Bestandswohnungen ist im Jahr 2024 zurückgegangen, was den Abwärtstrend des Vorjahres fortsetzt. Dieser Rückgang ist auf die steigenden Kreditkosten und eine allgemeine Abwarthaltung sowohl bei Käufern als auch bei Verkäufern zurückzuführen.
Warum die Preise gefallen sind, aber nicht überall
Der Preisrückgang war nicht einheitlich. Die großen Metropolen, in denen die Preise stark gestiegen waren, haben die sichtbarsten Korrekturen erfahren. In ländlichen oder peri-urbanen Gebieten blieb die Nachfrage dank Homeoffice stabil, was den Rückgang begrenzte.
Diese geografische Diskrepanz ist ein Punkt, den man im Auge behalten sollte. Ein Kauf im Jahr 2024 in einer mittelgroßen Stadt birgt nicht dasselbe Risiko wie ein Kauf auf einem Pariser Markt in Korrekturphase.
Zinssätze und Immobilienkredite: Das Haupthemmnis für den Kauf
Die Zinssätze haben sich in achtzehn Monaten zwischen 2022 und Ende 2023 fast vervierfacht. Dieser schnelle Anstieg hatte zwei konkrete Auswirkungen:
- Die Kaufkraft der Haushalte ist gesunken: Bei gleichem Einkommen hat sich die Kreditaufnahme um mehrere Zehntausend Euro verringert.
- Die Vergabekriterien wurden strenger. Der maximale Verschuldungsgrad bleibt bei 35 % des Einkommens, und die Darlehenslaufzeit ist auf 25 Jahre begrenzt (27 Jahre im Neubau mit Stundung).
- Die Ersterwerber, oft ohne nennenswertes Eigenkapital, wurden von diesen neuen Finanzierungsbedingungen am stärksten benachteiligt.
Ende 2024 wurde ein leichter Rückgang der Zinssätze beobachtet, aber die Kreditkosten bleiben deutlich höher als 2021. Diese Situation verändert die Kaufstrategie: Den Preis der Immobilie zu verhandeln, wird rentabler als nach dem besten Zinssatz zu suchen, da die Verhandlungsspielräume sich erweitert haben.
Was das für ein Immobilienkaufprojekt bedeutet
Mit Verkäufern, die eher bereit sind, ihre Preise zu senken, und einem Transaktionsvolumen auf dem niedrigsten Stand, befinden sich Käufer mit solidem Eigenkapital in einer günstigen Verhandlungsposition. Der Markt hat sich in vielen Städten von einem Verkäufer- zu einem Käufermarkt gewandelt.
Energieeffizienz und DPE: Ein zunehmend strenger Filter
Seit Januar 2023 dürfen Wohnungen, die im Energieeffizienzdiagnose (DPE) als G+ eingestuft sind, nicht mehr vermietet werden. Dieses Verbot wird schrittweise auf andere thermische Durchlässe ausgeweitet. Suchen Sie eine Mietimmobilie? Der DPE ist kein einfaches Verwaltungsdokument mehr, sondern ein Kriterium, das die Möglichkeit, überhaupt zu vermieten, bestimmt.
Eine als F oder G eingestufte Wohnung verliert an Miet- und Vermögenswert, wenn sie nicht renoviert wird. Die Käufer berücksichtigen nun die Kosten für die energetische Sanierung in ihrem Kaufangebot, was die Abwertung dieser Immobilien auf dem Markt verstärkt.
Für die Vermieter ist der Druck doppelt:
- Die Wohnung auf die Normen zu bringen, um weiterhin vermieten zu können, was manchmal eine hohe Investition darstellt.
- Eine Abwertung beim Verkauf zu akzeptieren, wenn die Renovierung nicht durchgeführt wird, da der Käufer diese finanzieren muss.
- Den regulatorischen Zeitplan im Auge zu behalten: Die als E eingestuften Wohnungen werden in den kommenden Jahren ebenfalls betroffen sein.
Dieser regulatorische Druck hat dazu beigetragen, das Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien im Jahr 2024 zu erhöhen, insbesondere im Bestand. Thermische Durchlässe machen einen wachsenden Teil der Transaktionen aus, oft mit stark gesunkenen Preisen.
Marktprognosen für Immobilien: Stabilisierung erwartet
Die Signale für die kommenden Monate deuten auf eine Stabilisierung der Preise hin, anstatt auf einen erneuten brutalen Rückgang. Eine leichte Entspannung der Kreditkosten, sofern sie sich bestätigt, könnte einen Teil der Käufer zurück auf den Markt bringen.
Der Neubaumarkt bleibt unter Druck, mit hohen Baukosten und Umweltstandards (RE2020), die die Verkaufspreise belasten. Der Bestand bietet trotz der Abwertung im Zusammenhang mit dem DPE Chancen für Käufer, die bereit sind, Renovierungsarbeiten durchzuführen.
Der Immobilienmarkt im Jahr 2024 belohnt geduldige und gut informierte Käufer. Die Preiskorrektur, der Anstieg des Angebots und die neuen steuerlichen Regelungen schaffen ein Umfeld, in dem jede Kauf- oder Mietinvestitionsentscheidung eine präzise Berechnung erfordert, die die Kreditkosten, die Ausstiegsbesteuerung und die Energieeffizienz der Immobilie berücksichtigt.