O mercado imobiliário em 2024 passou por uma fase de correção após dois anos de tensões nos preços e nos volumes de vendas. As transações recuaram, as taxas de crédito pesaram sobre o poder de compra das famílias, e novas regras fiscais mudaram a estratégia de muitos investidores. Compreender essas tendências imobiliárias permite ler melhor o mercado atual e antecipar os meses que virão.
Fiscalidade do LMNP em 2024: o que muda na revenda de um imóvel mobiliado
Você já ouviu falar do status LMNP (locador de imóvel mobiliado não profissional)? Este regime permitia que os investidores deduzissem depreciações sobre seu bem, reduzindo assim o imposto durante a fase de locação. O mecanismo era simples: a cada ano, uma parte do valor do imóvel era “apagada” contabilmente.
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O problema surge na revenda. Até recentemente, essas depreciações não eram consideradas no cálculo da mais-valia. Um investidor poderia, portanto, depreciar por dez anos e depois revender sem que isso aumentasse sua conta fiscal.
A lei de finanças para 2025 (chamada “lei Le Meur”) modificou essa regra através do artigo 84, que afeta o artigo 150 VB III do Código Geral de Impostos. Para qualquer cessão ocorrida desde 15 de fevereiro de 2025, as depreciações imobiliárias são reintegradas na base tributável da mais-valia. Concretamente, um bem fortemente depreciado verá sua mais-valia tributável aumentar significativamente na revenda. Apenas o mobiliário permanece excluído dessa reintegração.
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Para os investidores que acompanham as notícias imobiliárias no Novalis, essa reforma muda a dinâmica no cálculo da rentabilidade global de um investimento locativo mobiliado. Uma compra em LMNP real deve agora integrar a fiscalidade de saída desde o início.
Transações e preços imobiliários na França: um mercado em correção
O volume de vendas de imóveis antigos recuou em 2024, prolongando a tendência de queda iniciada no ano anterior. Essa retração se explica pelo aumento das taxas de crédito e um cauteloso generalizado, tanto por parte dos compradores quanto dos vendedores.
Por que os preços caíram, mas não em todo lugar
A queda dos preços não foi uniforme. As grandes metrópoles onde os preços haviam subido fortemente experimentaram as correções mais visíveis. Em áreas rurais ou periurbanas, a demanda permaneceu mais estável graças ao trabalho remoto, o que limitou a queda.
Esse desvio geográfico é um ponto a ser monitorado. Uma compra em 2024 em uma cidade média não apresenta o mesmo risco que uma compra em um mercado parisiense em fase de correção.
Taxas de juros e crédito imobiliário: o principal obstáculo à compra
As taxas de juros quase quadruplicaram em dezoito meses entre 2022 e o final de 2023. Esse aumento rápido teve dois efeitos concretos:
- O poder de compra imobiliário das famílias diminuiu: para uma mesma renda, a capacidade de empréstimo caiu em várias dezenas de milhares de euros.
- Os critérios de concessão se tornaram mais rigorosos. A taxa de endividamento máxima permanece fixada em 35% da renda, e a duração do empréstimo é limitada a 25 anos (27 anos no novo com carência).
- Os compradores de primeira viagem, muitas vezes sem um aporte significativo, foram os mais penalizados por essas novas condições de financiamento.
No final de 2024, uma leve queda nas taxas foi observada, mas o custo do crédito continua significativamente superior ao que era em 2021. Essa situação modifica a estratégia de compra: negociar o preço do bem torna-se mais rentável do que buscar a melhor taxa, pois as margens de negociação se ampliaram.
O que isso significa para um projeto de compra imobiliária
Com vendedores mais dispostos a baixar seus preços e volumes de transações em níveis baixos, os compradores com um aporte sólido se encontram em uma posição de negociação favorável. O mercado passou de um mercado de vendedores para um mercado de compradores em muitas cidades.
Desempenho energético e DPE: um filtro cada vez mais restritivo
Desde janeiro de 2023, os imóveis classificados como G+ no diagnóstico de desempenho energético (DPE) não podem mais ser oferecidos para locação. Essa proibição se estende gradualmente a outras “passoires thermiques”. Você está procurando um imóvel para locação? O DPE não é mais um simples documento administrativo, é um critério que determina a possibilidade mesmo de alugar.
Um imóvel classificado como F ou G perde valor locativo e patrimonial se não for renovado. Os compradores agora integram o custo da renovação energética em sua oferta de compra, o que acentua a desvalorização desses bens no mercado.
Para os proprietários locadores, a pressão é dupla:
- Colocar o imóvel em conformidade para continuar a alugá-lo, o que representa um investimento às vezes pesado.
- Aceitar uma desvalorização na venda se a renovação não for realizada, pois o comprador terá que financiá-la.
- Antecipar o calendário regulatório: os imóveis classificados como E serão afetados em breve nos próximos anos.
Essa pressão regulatória contribuiu para aumentar a oferta de bens à venda em 2024, especialmente no mercado antigo. As “passoires thermiques” representam uma parte crescente das transações, muitas vezes com preços em queda acentuada.
Perspectivas do mercado imobiliário: estabilização esperada
Os sinais para os próximos meses apontam para uma estabilização dos preços, em vez de uma nova queda brusca. A leve diminuição das taxas de crédito, se confirmada, poderia trazer parte dos compradores de volta ao mercado.
O mercado do novo permanece sob pressão, com altos custos de construção e normas ambientais (RE2020) que pesam sobre os preços de saída. O antigo, apesar da desvalorização relacionada ao DPE, oferece oportunidades para os compradores dispostos a realizar trabalhos de renovação.
O mercado imobiliário em 2024 recompensa os compradores pacientes e bem informados. A correção dos preços, o aumento da oferta e as novas regras fiscais criam um ambiente onde cada decisão de compra ou investimento locativo merece um cálculo preciso, integrando o custo do crédito, a fiscalidade de saída e o desempenho energético do bem.